Tranh chấp lối đi chung: Cách giải quyết theo Luật 2024

Trả lời nhanh: Tranh chấp lối đi chung là tranh chấp đất đai về quyền sử dụng phần đất làm lối đi qua bất động sản liền kề, được điều chỉnh bởi Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 (91/2015/QH13) và Điều 235, 236 Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15). Theo quy định, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi hợp lý. Khi xảy ra tranh chấp, các bên bắt buộc phải qua hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án, theo Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024.

1. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề (Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015)

Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 (91/2015/QH13) quy định rõ ba nội dung cốt lõi về quyền lối đi:

Một là, quyền yêu cầu mở lối đi. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Hai là, nguyên tắc xác định vị trí và kích thước lối đi. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên. Nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

Ba là, nghĩa vụ đền bù. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Ngoài ra, Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015 ghi nhận khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền). Đây là cơ sở pháp lý gốc cho mọi tranh chấp về lối đi chung.

2. Ba cấp thẩm quyền giải quyết tranh chấp lối đi chung

Theo Điều 235 và Điều 236 Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15), trình tự giải quyết tranh chấp đất đai (bao gồm tranh chấp lối đi chung) đi qua ba cấp.

Cấp 1 - Hòa giải tại UBND cấp xã (bắt buộc)

Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định: trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Đây là điều kiện thủ tục bắt buộc; nếu không qua hòa giải cấp xã, Tòa án có quyền trả lại đơn khởi kiện (theo Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

Thời hạn hòa giải không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu. Kết quả hòa giải được lập thành biên bản có chữ ký các bên và xác nhận của UBND xã. Nếu hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng ranh giới, người sử dụng đất, UBND xã gửi biên bản đến cơ quan có thẩm quyền để công nhận.

Cấp 2 - UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh (đối với đất chưa có giấy tờ)

Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, nếu hòa giải tại UBND xã không thành và đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, đương sự được lựa chọn một trong hai hình thức: nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền (cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân; cấp tỉnh đối với tổ chức), hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

Cấp 3 - Tòa án nhân dân

Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp lối đi chung trong các trường hợp: đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024; tranh chấp về tài sản gắn liền với đất; hoặc đương sự đã chọn khởi kiện thay vì yêu cầu UBND giải quyết theo quyền lựa chọn tại Điều 236.

3. Hồ sơ yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã

Để mở thủ tục hòa giải cấp xã, người yêu cầu nộp một bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai (nêu rõ thông tin các bên, nội dung tranh chấp, yêu cầu cụ thể về lối đi).
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 (nếu có).
• Sơ đồ thửa đất hoặc bản vẽ hiện trạng thể hiện vị trí lối đi đang tranh chấp.
• Tài liệu chứng minh tình trạng vây bọc (ảnh chụp, biên bản kiểm tra hiện trạng, xác nhận hàng xóm) khi áp dụng Điều 254 Bộ luật Dân sự.
• Các văn bản, biên bản thỏa thuận trước đây giữa các bên (nếu có).

UBND xã có trách nhiệm thẩm tra, xác minh, mời các bên và đại diện Mặt trận Tổ quốc, tổ trưởng dân phố, trưởng thôn, người am hiểu pháp luật cùng tham gia hòa giải.

4. Khởi kiện ra Tòa án: thẩm quyền và thời hiệu

Thẩm quyền theo lãnh thổ. Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp có thẩm quyền giải quyết sơ thẩm theo Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Đối với vụ án có đương sự ở nước ngoài hoặc tài sản tranh chấp ở nước ngoài, thẩm quyền thuộc Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Thời hiệu khởi kiện. Khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 quy định không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Quyền yêu cầu mở lối đi và tranh chấp ranh giới, vị trí lối đi chung thuộc nhóm tranh chấp quyền sử dụng đất, do đó không bị hạn chế thời hiệu khởi kiện.

Án phí. Tranh chấp đất đai có giá ngạch tính theo giá trị phần đất tranh chấp; tranh chấp không có giá ngạch (chỉ yêu cầu mở lối đi mà không tranh chấp quyền sở hữu) áp dụng mức án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 (đang được rà soát thay thế).

5. Ba tình huống thực tế thường gặp

Tình huống 1 - Chia thừa kế làm bịt lối đi

Sau khi chia thừa kế thửa đất của cha mẹ, mảnh phía trong không tiếp giáp đường công cộng vì các mảnh phía ngoài đã bị anh em xây nhà. Người được chia mảnh phía trong áp dụng Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 để yêu cầu mở lối đi qua một trong các mảnh liền kề. Nếu không thỏa thuận được, nộp đơn hòa giải tại UBND xã. Tòa án thường ưu tiên mở lối đi qua mảnh có thiệt hại nhỏ nhất, đồng thời ấn định mức đền bù dựa trên giá đất thị trường tại địa phương.

Tình huống 2 - Hàng xóm xây tường bịt lối đi đang sử dụng ổn định

Lối đi đã được hai bên sử dụng chung trên 20 năm, một bên xây tường rào bịt lại với lý do "đất nhà tôi". Trường hợp này, người bị bịt lối đi căn cứ vào hiện trạng sử dụng ổn định lâu dài, lập biên bản hiện trạng có xác nhận hàng xóm, sau đó yêu cầu UBND xã hòa giải. Nếu không thành, khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện. Tòa thường xem xét yếu tố hiện trạng sử dụng, quy hoạch chi tiết và tính hợp lý của lối đi để quyết định.

Tình huống 3 - Lối đi chung khu phố, một hộ rào lại

Lối đi chung của nhiều hộ trong khu dân cư hình thành tự phát hoặc do quy hoạch, một hộ tự ý cắm cọc rào để mở rộng sân nhà. Các hộ còn lại có thể tập hợp đơn yêu cầu UBND xã hòa giải. Nếu phần đất lối đi thuộc quản lý của UBND (đất công), UBND có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai và buộc khôi phục hiện trạng.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Tôi không qua hòa giải xã mà khởi kiện thẳng ra tòa có được không? Đáp: Không. Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định hòa giải tại UBND xã là thủ tục bắt buộc. Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện nếu chưa qua hòa giải, theo hướng dẫn tại Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP.

Hỏi: Lối đi chung có tính tiền đền bù không? Đáp: Có. Khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền lối đi phải đền bù cho chủ bất động sản chịu hưởng quyền, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Hỏi: Hòa giải tại xã mất bao lâu? Đáp: Không quá 30 ngày kể từ ngày UBND xã nhận được đơn yêu cầu, theo Khoản 3 Điều 235 Luật Đất đai 2024.

Hỏi: Lối đi chung có ghi vào sổ đỏ không? Đáp: Nếu lối đi được xác lập bằng bản án có hiệu lực hoặc thỏa thuận có công chứng, các bên có thể đăng ký biến động đất đai để ghi nhận quyền đối với bất động sản liền kề trên Giấy chứng nhận, theo quy định đăng ký biến động Luật Đất đai 2024.

Tham khảo nhanh: bảng văn bản pháp luật

Vấn đề	Căn cứ pháp lý	Văn bản
Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề	Điều 254	Bộ luật Dân sự 2015 (91/2015/QH13)
Quyền đối với bất động sản liền kề	Điều 245	Bộ luật Dân sự 2015 (91/2015/QH13)
Hòa giải tranh chấp đất tại UBND xã	Điều 235	Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15)
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất	Điều 236	Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15)
Giấy tờ về quyền sử dụng đất	Điều 137	Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15)
Thời hiệu tranh chấp quyền sử dụng đất	Khoản 3 Điều 155	Bộ luật Dân sự 2015 (91/2015/QH13)
Hướng dẫn thụ lý vụ án dân sự	Toàn văn	Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP

Liên quan trong cụm Đất đai

• Tranh chấp ranh giới đất liền kề: cách đo đạc và khởi kiện
• Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024
• Hòa giải tranh chấp đất tại UBND xã: quy trình chi tiết
• Sang tên sổ đỏ khi nhận thừa kế: hồ sơ và thời hạn

Lưu ý quan trọng

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Bài viết là thông tin tham khảo tổng hợp từ văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tại Việt Nam (chi tiết tại Bảng căn cứ pháp lý), biên tập bởi Asklaw Editorial Team theo nguyên tắc minh bạch nguồn dẫn quy định tại Luật Trí tuệ Nhân tạo 2026 và tuân thủ Luật Luật sư 2006 (65/2006/QH11, sửa đổi bởi Luật 20/2012/QH13). Nội dung không phải tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể và không tạo lập quan hệ luật sư - khách hàng. Để được tư vấn cá nhân hóa cho tình huống của bạn, vui lòng liên hệ luật sư có chứng chỉ hành nghề. Dữ liệu cá nhân (nếu có) được xử lý theo Luật Bảo vệ Dữ liệu Cá nhân 2026.